¿Qué es la Declaración del Acuerdo HUD-1?

¿Qué es la Declaración del Acuerdo HUD-1?
Category: Hipoteca Inversa
13 enero, 2021

Comprensión del formulario HUD-1 y cuándo se usa

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La Declaración de liquidación HUD-1 es un formulario de bienes raíces del gobierno estándar que alguna vez fue utilizado por agentes de liquidación, también llamados agentes de cierre, para detallar todos los cargos impuestos a un prestatario y vendedor por una transacción de bienes raíces.

La declaración ya no se usa, con una excepción: hipotecas inversas. Fue desarrollado originalmente por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) para brindar a cada parte una lista completa de sus fondos entrantes y salientes.

¿Cuándo se utilizó el HUD-1?

Los estatutos de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) requerían que el formulario HUD-1 se utilizara como formulario estándar de liquidación de bienes raíces en todas las transacciones en los Estados Unidos que involucraban préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal.  

Anteriormente se usaba para casi todas las transacciones que involucraban a un comprador y un vendedor, incluidos los cierres de efectivo.

Habría recibido un estado de cuenta HUD-1 si solicitó una hipoteca el 3 de octubre de 2015 o antes. Los prestatarios comenzaron a recibir un formulario llamado Divulgación de cierre en lugar de HUD-1 para la mayoría de los tipos de préstamos hipotecarios después de octubre de 2015.

El cambio fue en respuesta a las Divulgaciones Integradas de TILA RESPA, o simplemente TRID, que revisó la forma en que se procesan y divulgan las hipotecas.  

¿Cuándo se usa un HUD-1 en 2020?

La declaración de liquidación HUD-1 todavía se usa en 2020 para hipotecas inversas. Este tipo de hipotecas son muy populares entre los vendedores mayores de 62 años que quieren sacar valor de sus casas.  

Los prestamistas también suelen pedir una copia de un HUD-1 antiguo para demostrar la fecha en que se cerró la propiedad durante el período de tres a 10 años después de una venta corta antes de 2015.

¿Cuándo se distribuye el HUD-1?

Antes del 3 de octubre de 2015, RESPA declaró que los prestatarios deben recibir una copia del HUD-1 al menos un día antes del acuerdo. En la vida real, sin embargo, las entradas podrían seguir entrando fácilmente hasta unas horas antes del cierre.

La mayoría de los compradores y vendedores estudiaron la declaración por su cuenta, con la ayuda de su agente de bienes raíces y el agente de liquidación. La idea era que cuantas más personas lo revisaran, más probable era que se detectaran errores.

No asuma que el agente de cierre siempre está en lo correcto, ya sea que se trate del HUD-1 o de la Divulgación de cierre. Los errores pueden ocurrir y ocurren, y los errores se pueden encontrar en el último minuto. Haga tantas preguntas como sea necesario para ayudarlo a comprender todos los cargos.

Descripción general del formulario HUD-1

Este resumen línea por línea cubre las secciones más críticas del formulario. Y sí, hay muchas líneas.

Sección L, Cargos de liquidación: líneas 700-1400

Muchas entradas se tabulan antes de pasar a la página 1 de la Sección L o la página 2. Las columnas contienen cargos que se pagan con los fondos del prestatario o del vendedor. Su declaración de cierre probablemente no tendrá entradas en todas estas líneas.

Sección 700, Comisiones de agencias

Esta sección trata de las comisiones pagadas a las agencias inmobiliarias. Las líneas 701 y 702 muestran cómo se dividen las comisiones entre dos agencias participantes.  

Las comisiones generalmente se pagan con los fondos del vendedor, pero el agente del comprador que vende una casa “para la venta por el propietario” puede ser pagado por su cliente, no por el vendedor.

Sección 800, Elementos a pagar en relación con el préstamo

Las entradas en estas líneas se pagan con frecuencia con los fondos del comprador, aunque los vendedores pueden acordar pagar cantidades específicas para ayudar al comprador a cerrar en algunos casos.  

  • La línea 801 muestra la tarifa que cobró el prestamista por procesar u originar el préstamo. El porcentaje se indicará si la tarifa es un porcentaje del monto del préstamo.
  • La línea 802 registra los “puntos” cobrados por el prestamista. Cada punto es el 1% del monto del préstamo.
  • La línea 804 se utiliza para registrar las tarifas de tasación. Es posible que los haya pagado cuando solicitó el préstamo. Si es así, debe estar marcado como POC, para pagar fuera del cierre. Se mostraría el monto, pero no se incluiría en las tarifas totales que traiga al cierre.
  • La línea 805 se usa para registrar el costo del informe de crédito si no está incluido en la tarifa de originación.
  • La línea 805 también incluye cargos por inspecciones realizadas a solicitud del prestamista. Otras plagas e inspecciones estructurales se registran en otra área.
  • La línea 806 es para una tarifa de solicitud que podría ser requerida por una compañía de seguros hipotecarios privados (PMI).
  • La línea 807 solo se usa para transacciones de presunción de préstamos en las que el comprador se hace cargo de la hipoteca existente del vendedor.
  • Las líneas 808 a 811 se utilizan para artículos diversos relacionados con el préstamo, como los honorarios pagados a un corredor hipotecario.

Sección 900, Elementos que el prestamista requiere que se paguen por adelantado

Estos cargos normalmente los paga el comprador. Son todos los elementos que el prestamista requiere, pero que no siempre se le pagan al prestamista.  

  • La línea 901 se usa para registrar los intereses que se cobran en el momento de la liquidación por el período de tiempo entre el cierre y el primer pago mensual de la hipoteca.
  • La línea 902 muestra las primas del seguro hipotecario que vencen al momento del cierre. Las reservas en garantía para el seguro hipotecario se registran más adelante. Debe tenerse en cuenta aquí si su seguro hipotecario es un pago único que es válido durante la vigencia del préstamo.
  • La línea 903 se usa para registrar las primas del seguro contra riesgos que deben pagarse en el momento del cierre para tener cobertura de seguro inmediata en la propiedad. No se utiliza para reservas de seguros que se depositarán en plica.
  • Las líneas 904 y 905 son para artículos diversos como seguros contra inundaciones, seguros de vida hipotecarios, seguros de vida de crédito y primas de seguros por discapacidad.

Sección 1000, Reservas depositadas con el prestamista

Esta sección se utiliza para detallar los fondos en garantía recaudados por el prestamista del prestatario para aspectos tales como seguros contra riesgos e impuestos a la propiedad. El número de meses cobrados puede variar, pero existen límites en cuanto a cuánto puede cobrar el prestamista.  

Los cargos actuales por los gastos pagados por el prestatario aparecen en la Sección 900. Las entradas en las líneas 1001 a 1007 son para fondos utilizados para iniciar la cuenta de depósito en garantía del prestatario, desde la cual el prestamista pagará las primas del próximo año.

Cada pago de hipoteca incluye una cantidad que cubre una parte de estos gastos recurrentes.

La línea 1008 es un ajuste de depósito en garantía calculado por el agente de liquidación al comparar diferentes fórmulas de depósito en garantía. Este paso es para asegurarse de que el prestamista no esté recaudando más fondos en garantía de los permitidos.

La cifra es siempre cero o un número negativo.

Sección 1100, Cargos de título

Los cargos por título incluyen tarifas directamente relacionadas con la transferencia del título, como el examen del título, la búsqueda del título, la preparación de documentos y las tarifas de la póliza de seguro del título. Normalmente corren a cargo del comprador.

Los honorarios legales incluyen los honorarios de los abogados del prestatario y del vendedor y, a veces, de un abogado del prestamista. Otros elementos cubiertos en esta sección son tarifas para agentes de cierre y notarios.

Las tarifas de muchas tareas se pueden agrupar cuando una persona realiza varias de ellas.

  • La línea 1101 se utiliza para registrar la tarifa del agente de liquidación.
  • Los honorarios por la búsqueda y examen del resumen o título se ingresan en las líneas 1102 y 1103. Se ingresará una suma global en la línea 1103 si la misma persona realiza ambas funciones. Los cargos se ingresan más adelante, en las líneas 1107 o 1108, si la persona que realiza el trabajo es una compañía de títulos o un abogado.
  • La línea 1104 muestra los cargos por la carpeta del seguro de título, también llamado compromiso de asegurar. El pago de las pólizas de seguro de título se ingresa más adelante.
  • La línea 1105 registra los cargos por preparación de escrituras, así como trabajos sobre hipotecas y pagarés.
  • La tarifa que cobra un notario público por autenticar la ejecución de los documentos de liquidación se ingresa en la línea 1106.
  • La línea 1107 revela los honorarios de los abogados.
  • La línea 1108 es el costo del seguro de título, excepto el costo de la carpeta.
  • Las líneas 1109 y 1110 son líneas informativas que revelan los costos de las pólizas de seguro de título separadas para el prestatario y el prestamista. Solo se traslada la línea 1108.
  • Las líneas 1111 a 1113 se utilizan para ingresar otros cargos relacionados con el título que pueden variar según la ubicación. Las entradas pueden incluir una tarifa a un recaudador de impuestos del condado por un certificado de impuestos o una tarifa a un servicio de impuestos privado.

Sección 1200, Cargos gubernamentales de registro y transferencia

Esta sección se utiliza para detallar cargos tales como costos para registrar escrituras e hipotecas y tarifas para timbres fiscales.  

Secciones 1300 y 1400, Cargos y totales adicionales de la liquidación

La Sección 1300 se utiliza para registrar las tarifas de las encuestas y las inspecciones de cosas como plagas, pintura a base de plomo y radón. También se pueden incluir inspecciones estructurales e inspecciones para calefacción, plomería o equipos eléctricos. El cargo se ingresará en esta sección si cualquiera de las partes está comprando una garantía de vivienda.  

La línea 1400 corresponde a los cargos de liquidación totales pagados con los fondos del prestatario y del vendedor. También se anotan en las Secciones J y K, líneas 103 y 502.

Sección J Resumen de la transacción del prestatario: líneas 100-303

Encontrará las secciones J y K en la página 1 del formulario HUD-1. Describen las transacciones detalladas del prestatario y del vendedor.  

Sección 100, Monto bruto adeudado por el prestatario

  • La línea 101 indica el precio de venta bruto de la propiedad.
  • Los cargos por propiedad personal, tales como cortinas, lavadora, secadora, muebles para exteriores y artículos decorativos comprados al vendedor, se enumeran en 102.
  • La línea 103 muestra los cargos totales de liquidación al prestatario que se adelantan desde la línea 1400.
  • Las líneas 104 y 105 corresponden a las cantidades adeudadas por el prestatario o pagadas previamente por el vendedor.
  • Las entradas cargadas al prestatario incluyen un saldo en la cuenta de depósito en garantía del vendedor si el prestatario asume el préstamo. El prestatario podría deberle al vendedor una parte de los alquileres no cobrados.
  • Las líneas 106 a 112 son para artículos que el vendedor ha pagado por adelantado. Por ejemplo, el comprador debe reembolsar al vendedor su parte prorrateada de los impuestos del condado si el vendedor pagó una factura anual. Cada persona paga los cargos asociados con el tiempo que fue propietario de la propiedad.
  • La línea 120 es la cantidad bruta adeudada por el prestatario. Es el total de las líneas 101 a 112.

Sección 200, Cantidades pagadas por o en nombre del prestatario

Estas son todas las entradas para los fondos que el prestatario recibirá al cierre.  

  • La línea 201 otorga al comprador crédito por la cantidad de dinero en garantía pagado cuando se aceptó la oferta.
  • La línea 202 es la cantidad del nuevo préstamo, que el prestamista le paga al prestatario.
  • La línea 203 se usa cuando el prestatario está asumiendo un préstamo o tomando un título sujeto a un préstamo o gravamen existente sobre la propiedad.
  • Las líneas 204 a 209 se utilizan para enumerar los artículos varios pagados por el comprador o en su nombre. Pueden incluir artículos tales como una asignación que el vendedor podría estar haciendo para reparaciones o reemplazo de artículos. Esta área también se utiliza cuando el vendedor acepta una nota del prestatario por parte del precio de compra.
  • Las líneas 210 a 219 son para facturas que el vendedor aún no ha pagado pero adeuda todo o una parte. Los impuestos y evaluaciones se enumeran aquí, pero el área también puede incluir alquileres cobrados por adelantado por el vendedor por un período que se extiende más allá de la fecha de liquidación.
  • La línea 220 es el total de todos los artículos de la Sección 200. El total se suma a los ingresos del prestatario.

Sección 300, Efectivo en el momento de la liquidación de / para el prestatario

Básicamente, esto resume qué dinero cambiará de manos al cierre.  

  • La línea 301 es un resumen de la cantidad total adeudada por el prestatario.
  • La línea 302 es un resumen de todas las partidas ya pagadas por o para el prestatario.
  • La línea 303 es la diferencia entre las líneas 301 y 302. A menudo muestra cuánto dinero debe aportar el prestatario para el cierre. Un número negativo indica que el prestatario recibirá fondos al cierre.

Sección K, Resumen de la transacción del vendedor: líneas 400-603

Esta sección aparece a la derecha de la sección J, el Resumen de la transacción del prestatario. Resume las transacciones del vendedor.

Los montos de la Sección 400 , Monto bruto adeudado al vendedor, se agregan a los fondos del vendedor.

  • La línea 401 indica el precio de venta bruto de la propiedad.
  • Las entradas para propiedad personal, tales como cortinas, lavadora, secadora, muebles para exteriores y artículos decorativos que el vendedor puede estar vendiendo al comprador, se enumeran en la línea 402.
  • Las líneas 404 y 405 corresponden a otras cantidades adeudadas por el prestatario o pagadas previamente por el vendedor. Pueden incluir reembolsos por el saldo en la cuenta de depósito en garantía del vendedor si el prestatario asume el préstamo del vendedor. O el comprador puede deber al vendedor una parte de los alquileres no cobrados.
  • Las líneas 406 a 412 son para artículos que el vendedor ha pagado por adelantado. Por ejemplo, es posible que el comprador deba reembolsar al vendedor una parte prorrateada de los impuestos del condado si el vendedor pagó una factura anual pero no será dueño de la propiedad durante todo el año.
  • La línea 420 es la cantidad bruta adeudada al vendedor. Es el total de las líneas 401 a 412.

Sección 500, Reducciones en la cantidad adeudada al vendedor

Los montos en esta sección se restan de los fondos del vendedor.  

  • La línea 501 se usa cuando el corredor de bienes raíces del vendedor u otra parte retiene el depósito de garantía del prestatario y lo pagará directamente al vendedor.
  • La línea 502 contiene la cifra de la línea 1400, los cargos totales del vendedor calculados en la Sección L.
  • La línea 503 se usa si el prestatario está asumiendo o tomando título sujeto a gravámenes existentes que se deducen del precio de venta.
  • Las líneas 504 y 505 son para cualquier primer o segundo préstamo que se pagará como parte de un acuerdo, incluidos los intereses devengados.
  • Las líneas 506 a 509 se muestran como líneas en blanco. Están reservados para entradas diversas.
  • La línea 506 se usa para registrar los depósitos pagados por el prestatario al vendedor oa otra parte que no sea el agente de liquidación. Esto es levemente diferente de la entrada en 501. En este caso, la parte que tiene los fondos los transfiere al agente de liquidación para ser desembolsados ​​al cierre.

Estas líneas también se pueden utilizar para enumerar gravámenes adicionales que se pagarán en gran medida en el momento del cierre para liquidar el título de la propiedad.

  • Las líneas 510 a 519 son para facturas que el vendedor aún no ha pagado pero que adeuda todo o una parte. Los impuestos y las evaluaciones se enumeran aquí, pero el área también puede incluir el alquiler cobrado por adelantado por el vendedor por un período que se extiende más allá de la fecha de liquidación.
  • La línea 520 es el total de todos los artículos de la Sección 500. El total se deduce de las ganancias del vendedor.

Sección 600, Efectivo en la liquidación a / del vendedor

Esta sección detalla el efectivo que el vendedor recibirá o pagará al cierre.  

  • La línea 601 es la cantidad bruta adeudada al vendedor, transferida de la línea 420.
  • La línea 602 contiene el total de reducciones en los ingresos del vendedor, transferidos de la línea 520.
  • La línea 603 es la diferencia entre las líneas 601 y 602. Por lo general, indica una cantidad en efectivo pagada al vendedor, pero es posible que el vendedor deba dinero al cierre. Por ejemplo, el vendedor podría adeudar más en la primera y segunda hipoteca de lo que se recupera en el contrato.

Este es uno de los documentos de cierre que debe conservar si recibe un HUD-1 como parte de su transacción de hipoteca inversa. Lo mismo se aplica a la Divulgación de Cierre en cualquier otra compra o venta de bienes raíces.